كيف تفرز عمارتك إلى وحدات بصكوك مستقلة؟

لماذا تحتاج الفرز؟

العمارة التي بُنيت برخصة واحدة وصك واحد تبقى ملكية واحدة في نظر السجل العقاري، مهما كان عدد شققها. لا تستطيع بيع شقة منها أو تأجيرها وحدةً مستقلة قبل أن يكون لها صك خاص بها. الفرز يحدد لكل وحدة مساحتها وحدودها، ويحدد الأجزاء المشتركة بين الملاك، مثل الدرج والمصاعد والسطح والمواقف، ونصيب كل وحدة منها.

الشروط كما وردت في اللائحة التنفيذية

تشترط المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ما يلي لطلب الفرز أو إعادة الفرز:

1. صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات.
2. بيانات العقار، مثل عنوانه ومساحته ومرافقه، وأي بيانات أخرى تطلبها الهيئة.
3. الرخص والتراخيص والفسوحات الصادرة من الجهات المختصة.
4. تقرير مساحي أو مخططات من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة، يخصص لكل وحدة نصيبها من الأرض والأجزاء المشتركة على أساس المساحة أو القيمة.
5. ما يثبت موافقة الملاك، أو جمعية الملاك أو جمعية المجمع، على تقرير المكتب الهندسي.
6. ما يثبت موافقة المرتهن، إن وُجد.
7. في إعادة الفرز: ما يثبت موافقة مالك الوحدة إذا تغيرت مساحة وحدته أو حصتها في الأجزاء المشتركة.

ويجوز لمجلس إدارة الهيئة إعفاء الطلب من بعض هذه المتطلبات أو تعديلها بقرار منه.

الخطوات من التعاقد حتى الصك

1. يقدم المالك أو المطوّر طلب الفرز إلكترونياً، ويقارن عروض المكاتب الهندسية المعتمدة ثم يتعاقد مع أحدها عبر المنصة.
2. يرفع المكتب العقار مساحياً، ويطابق المبنى مع رخصته.
3. يعد المكتب تقرير الفرز: حدود كل وحدة ومساحتها، والأجزاء المشتركة، ونصيب كل وحدة منها.
4. يوافق الملاك على التقرير، ويوافق المرتهن إن كان العقار مرهوناً.
5. يرفع المكتب الطلب ومرفقاته إلى المنصة.
6. تبت الجهة المختصة في الطلب خلال 10 أيام من اكتمال المتطلبات. إن وافقت، اعتمدت الفرز وأصدرت وثيقته.
7. تُرفع محاضر الفرز إلى كتابة العدل، فيُفرَغ صك مستقل لكل وحدة باسم مالكها.

إعادة الفرز

إذا كانت الوحدات مفروزة من قبل، يمكن لملاكها طلب إعادة فرز وحدة أو مجموعة وحدات أو جزء مشترك، بالتقسيم أو الدمج أو الإضافة. مثال ذلك دمج شقتين متجاورتين في وحدة واحدة. تمر إعادة الفرز بالخطوات نفسها، مع شرط إضافي: موافقة مالك أي وحدة تتغير مساحتها أو حصتها.

الفرز في مشاريع البيع على الخارطة

تسمح اللائحة بفرز وحدات المشاريع على الخارطة بعد موافقة الجهة المرخِّصة للمشروع. لكن الصكوك لا تصدر لهذه الوحدات إلا بعد اكتمال إنجاز العقار، وصدور شهادة تثبت أن المبنى على الطبيعة مطابق لمحضر الفرز. لذلك يجب أن يبقى التنفيذ مطابقاً للمخططات المعتمدة في كل وحدة.

ما الذي يختصر الوقت؟

• حدّث الصك قبل كل شيء. الصك المستوفي للمتطلبات هو أول شرط في اللائحة.
• طابِق المبنى مع رخصته. المنصة مرتبطة بمنصة بلدي للتحقق من رخص البناء، وأي اختلاف بين المبنى ورخصته يوقف الطلب.
• اجمع موافقات الملاك مبكراً. في العمارة المشتركة بين ورثة أو شركاء، قد تأخذ الموافقات وقتاً أطول من الرفع المساحي نفسه.
• راجع موقفك مع البنك. إن كان العقار مرهوناً، فلن يكتمل الطلب دون موافقة المرتهن.

كيف نعمل معك في أسس الإعمار؟

نرفع العقار مساحياً، ونطابقه مع رخصته، ونعد تقرير الفرز ونرفعه، ونتابع الطلب حتى إصدار المحاضر. اطّلع على خدمة فرز الأراضي والوحدات العقارية، وعلى خدمة التخطيط العمراني والهندسة المساحية إن كان الصك يحتاج تحديثاً قبل الفرز.